Milano fuori dalla top 10 degli affitti: cosa significa davvero l’85° posto nell’indice di domanda

Il capoluogo lombardo ha i canoni più alti d’Italia ma un indice di domanda relativa di soli 6,83, molto sotto Bolzano, Rimini e Prato. La spiegazione non è un calo di interesse, ma un mercato con il maggior stock di annunci del Paese

Chi cerca casa in affitto a Milano potrebbe leggere con sorpresa i dati dell’ultimo report di idealista/data sui capoluoghi italiani più richiesti per la locazione nel secondo trimestre 2026: la città con i canoni più alti d’Italia si colloca solo all’85esimo posto su 110 capoluoghi analizzati, con un indice di domanda relativa di appena 6,83, ben al di sotto della media nazionale di 13,03. In testa alla classifica c’è invece Bolzano, con un indice di 48,25, seguita da Rimini (38,83) e Prato (33,90). Anche Roma resta fuori dalla top 10, pur piazzandosi molto più avanti di Milano, alla sedicesima posizione con un indice di 20,47.

Come si legge l’indice di domanda relativa

Il report si basa su due indicatori complementari: l’indice di domanda relativa, che misura la pressione della domanda sull’offerta calcolando il numero di contatti ricevuti per annuncio (via email e condivisioni), e il tempo medio online, ovvero i giorni in cui un annuncio resta pubblicato prima di essere ritirato dal mercato.

È proprio la logica di questo indicatore a spiegare il paradosso milanese. In un mercato dove l’offerta è ampia, come Bolzano o Rimini, il numero di contatti si concentra su un numero relativamente contenuto di annunci disponibili, facendo salire l’indice. A Milano succede l’esatto contrario: il capoluogo lombardo, sottolinea il report, presenta per distacco lo stock più consistente di annunci pubblicati su idealista per l’affitto di case in tutta Italia. Con un’offerta molto più ampia sul mercato, i contatti si distribuiscono su un numero maggiore di inserzioni, diluendo il valore dell’indice pur in presenza di una domanda complessivamente molto sostenuta. In altre parole, non è che a Milano si cerchi meno casa: è che ce n’è semplicemente di più in vendita rispetto a quanto la domanda, per quanto alta, riesca a far emergere in termini di pressione relativa per singolo annuncio.

Milano resta comunque un mercato rapido

Il dato sul tempo di permanenza online conferma che il mercato milanese, pur con un indice di domanda relativa basso, non è affatto un mercato lento: gli annunci restano in media 41 giorni online, un tempo relativamente contenuto se confrontato con altre grandi città come Firenze (42 giorni), Napoli (41 giorni) o Palermo, che con 53 giorni si piazza all’80esimo posto. Un segnale che, nonostante la posizione bassa in classifica, la domanda di affitto a Milano continua a muoversi con una velocità paragonabile a quella delle altre grandi metropoli italiane.

Le altre grandi città

Tra i grandi centri urbani, Roma resta la metropoli con la performance più solida nell’indice di domanda relativa, seguita a distanza da Genova (32esima, 14,89), Torino (34esima, 14,71) e Bologna (54esima, 12,26). Firenze si colloca al 67esimo posto (10,03), mentre Napoli (79esima, 8,06) precede di poco Milano, che come detto chiude quasi in fondo alla classifica delle grandi città all’85esimo posto.

La testa della classifica e la coda del Mezzogiorno

A dominare il ranking nazionale sono soprattutto città del Nord-Est e del Centro-Nord: dopo Bolzano, Rimini e Prato, completano le prime cinque posizioni Trento (32,80) e Pordenone (30,72). Nella top ten rientrano anche Brescia (26,60) e Verona (24,35), oltre a Imperia, Pistoia e Forlì. Sul fronte della rapidità di assorbimento degli annunci, Trieste è la città più liquida d’Italia con soli 10 giorni medi online, mentre Urbino registra il dato peggiore con 262 giorni.

La parte bassa della classifica è invece occupata prevalentemente da capoluoghi del Mezzogiorno: Catanzaro chiude il ranking con un indice di 1,91, seguita da Andria, Nuoro, Agrigento e Caltanissetta, mercati dove la domanda locativa resta contenuta rispetto all’offerta e i tempi di permanenza degli annunci si allungano sensibilmente.