Mercato immobiliare di lusso in Italia: nel 2025 domanda +22% e offerta +23%, Milano guida con 8,7 miliardi
Il lusso immobiliare in Italia non si ferma: tutti gli indicatori in crescita nel 2025
Il mercato immobiliare di lusso in Italia chiude il 2025 con segnali inequivocabilmente positivi. Secondo la quinta edizione dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso realizzato da Immobiliare.it Insights — proptech company specializzata in analisi di mercato e data intelligence — l’offerta di abitazioni di pregio ha registrato un incremento del 23% rispetto al 2024, mentre i contatti totali, il principale indicatore dell’interesse da parte di potenziali acquirenti e investitori, sono cresciuti del 22% su base annua.
Cresce anche la quota di stock di lusso sul totale del mercato residenziale italiano: dal 2,6% del 2024 al 4% del 2025, un salto significativo che segnala una progressiva strutturazione del segmento alto di gamma all’interno del panorama immobiliare nazionale.
Tempi di vendita: il lusso richiede più pazienza, ma il divario si riduce
Storicamente, il comparto di prestigio registra tempi medi di vendita più lunghi rispetto al residenziale tradizionale. Nel 2025 il differenziale è tornato ad ampliarsi leggermente: il time to sell per il mercato del lusso si attesta a 6,3 mesi (+0,2 mesi rispetto al secondo semestre 2024), contro i 5,4 mesi del comparto residenziale.
Il time on market — ovvero l’età media degli annunci presenti sul portale — è pari a 9,8 mesi per il lusso e 7,5 mesi per il residenziale. Va tuttavia sottolineato che, nel lungo periodo, il segmento di pregio ha compiuto progressi più significativi: dal 2020 a oggi, il time on market del lusso si è ridotto di 2 mesi, contro soli 0,5 mesi del residenziale.
Dove si concentra il lusso: Nord-Ovest e Centro dominano l’offerta
La distribuzione geografica del mercato di pregio rimane fortemente polarizzata verso il centro-nord della Penisola:
- Nord-Ovest: 35% dell’offerta totale di immobili di lusso
- Centro: quasi il 31%
- Nord-Est: 22,3%
- Sud: 6,8%
- Isole: 5,1%
Il valore del mercato: oltre 71 miliardi, Milano al vertice
Il valore complessivo degli immobili di lusso in offerta in Italia ha superato i 71 miliardi di euro nel 2025, in forte crescita rispetto ai circa 62 miliardi del 2024.
Analizzando i singoli mercati:
- Milano si conferma la piazza più preziosa d’Italia con 8,7 miliardi di euro (+13% rispetto al 2024)
- Roma segue con 5,6 miliardi (+8%)
- Versilia guida le destinazioni turistiche con 4,64 miliardi (+18%)
- Laghi di Como e Garda: 4,09 miliardi
- Riviera Ligure: 3,73 miliardi
- Bologna: la crescita più esplosiva tra tutte le piazze, +37% annuo, con un valore raggiunto di 0,68 miliardi
Ville vs appartamenti: chi vale di più?
Le ville di pregio rappresentano la componente più rilevante in termini di valore: 40 miliardi di euro, con una crescita del 91% rispetto al 2020. Gli appartamenti di lusso totalizzano 31,5 miliardi, in crescita rispetto ai 26 miliardi del 2024.
Sul fronte della domanda, però, sono gli appartamenti a raccogliere la quota maggiore di interesse: oltre il 72% dei contatti totali, dato stabile rispetto al 2024 e in crescita di 2,4 punti percentuali rispetto al 2020.
I prezzi: quanto costa il lusso al metro quadro
Per acquistare un appartamento di prestigio in Italia servono in media 7.418 euro/mq, con il Nord-Ovest che guida la classifica a 8.044 €/mq e il Sud che chiude a 6.390 €/mq.
Le ville di lusso costano mediamente poco meno di 5.200 €/mq: le Isole si posizionano al primo posto (5.840 €/mq), mentre il Nord-Est registra il valore più contenuto (4.247 €/mq).
Da segnalare una dinamica di prezzo divergente nel lungo periodo: gli appartamenti di pregio hanno mantenuto una sostanziale stabilità dal 2020 al 2025, mentre le ville hanno sperimentato un calo del 6,5% nello stesso arco temporale.
Il commento degli esperti
«La crescita del residenziale di lusso nel 2025 dimostra come il comparto stia assumendo un ruolo sempre più strutturale nel real estate italiano», afferma Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. Il manager sottolinea come l’aumento degli immobili alto di gamma da Nord a Sud del Paese segnali un settore florido, capace di attrarre acquirenti e investitori internazionali grazie a un’offerta sempre più allineata all’evoluzione del mercato.
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